Podíl na společných částech domu u společenství vlastníků

Podle předchozí právní úpravy (§ 72/1994 v zákon o bytech) byl byt a nebytový prostor jednotkou a byly poměrně přesně definovány, jako místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení, nebo nebytový prostor je určen k jiným účelům, než k bydlení. Nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu ani společné části domu. Tento zákon o bytech byl zrušen novým občanským zákoníkem č. 89/2012 Sb., platným od 1. 1. 2014. Tento zákon pouze stanovuje, že musí jít o prostorově oddělenou část domu (konkrétně v § 1158 odst. 2.), tedy o prostory, které nejsou součástí domu, jsou vyčleněny, a že vše co platí pro byt, platí i pro nebytový prostor (§ 1159).

Dům jako celek již není samostatnou věcí, ale je součástí pozemku. Dále součástí bytu je vše, co podle povahy věci náleží k bytu a co nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila (například WAWky, WC mimo byt). Příslušenství bytu je vedlejší věc, jejímž účelem je, aby se jí trvale užívalo společně s hlavní věcí v rámci jejího hospodářského určení (komora, sklep a klimatizace). Jednotka byla dosud chápána jako vymezená část domu, tedy jako byt nebo nebytový prostor. Nově zahrnuje i podíl na společných částech domu a pozemku. Je možné do jednotky zahrnout více bytů a nebytových p., výlučného užívání některých společných částí a povinné podíly na společných částech.

Společné části jsou společné části domu, podíl na pozemku nebo věcné právo k němu (nikoli závazkové právo např. nájem) a ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně. Přídatné spoluvlastnictví je nový pojem a jedná se o spoluvlastnictví věci sloužící dvěma a více samostatným věcem, a však musí splnit čtyři podmínky. Například společná kotelna.

Podíl na společných částech domu dle § 72/1994 - zákon o bytech

Ke každé jednotce náleží neoddělitelný podíl společných částí domu ve výši součtu všech ploch bytových a nebytových jednotek jako jmenovatel a velikosti dané jednotky jako čitatel. (např. 50/200 u 50m2 bytu se součtem všech bytových a nebytových jednotek o velikosti 200m2)

Podíl na společných částech domu dle NOZ

Od vzniku nové právní úpravy dne 1.1.2014, zakotvené v NOZ je možné podíl na společných částech domu určit na základě 3 variant řešení: 

1) varianta vlastní subjektivní - v této variantě může původní vlastník určit jakékoliv podíly na společných částech domu u různých jednotek v domě. Může tak činit například na základě subjektivního urření, že byty v nejvyšších patrech domu jsou lepší, proto budou mít největší podíl na společných částech domu. Spodní patra jsou horší, proto jim určí menší podíl - upravuje to vždy prvotní vkladatel při zpracování "prohlášení" (termín "prohlášení vlastníka" se již v nové právní úpravě nepoužívá)

2) varianta rovnostářsky stejná pro všechny - každá jednotka bude mít stejný podíl na společných částech domu. 

3) poměrem všech jednotek k jedné, podobně, jako tomu bylo právě v zákoně o bytech, ovšem s rozdílem tím, že nově je započitatelná plocha jednotek vymezená jako celá schránka bytu - včetně všech příček, nikoliv jak tomu bylo ve staré právní úpravě - započtená jen podlahová plocha. Podle NOZ plochu bytu tvoří výměra celého bytového prostoru, včetně zastavěných vnitřními příčkami (řídí se konkrétně nařízením vlády 366/2013 Sb.)