historie bytových družstev

Trocha historie z oblasti bytových družstev - část 1.

Nejstarší bytová družstva u nás vznikli již před rokem 1914, ale boom v oblasti družstevního bydlení zaznamenáváme v období 1918-1939. V této době stavěli bytová družstva za zejména daňové podpory státního aparátu domy, které byly často s malými byty určeny hlavně pro členy těchto družstev (úředníci, dělníci, atd.). Toto bydlení bylo spojováno s ideálem tehdejší doby, jelikož novostavby měly v každém bytě záchod, koupelnu a bylo to tedy velice nadstandardní bydlení. Mezi další výhodu můžeme zařadit i družstevní vlastnictví těchto bytů, takže dům neměl svého jediného majitele, ale vlastníkem byli všichni družstevníci, takže měli řekněme doživotní jistotu, že nájem bytu potrvá, dokud budou členy družstva.

Éra 40. let, tedy období druhé světové války v podstatě zastavila bytovou výstavbu. Po druhé světové válce, v období tzv. studené války a nástupu komunistů k moci začali komunisté bytová družstva slučovat do okresních celků – okresních bytových družstev, která se jmenovala Lidová Bytová Družstva, tzv. LBD. Tyto LBD měli spravovat bytový fond sloučených bytových družstev.

Koncem 50.let se řešil problém s výstavbou nových bytů, nabízíme zde přepis ze 32.schůze národního shromáždění, z úterý 12.května 1959:

Podstata poslání dnešní družstevní bytové výstavby je zcela jiné. Nestavíme družstevní domy proto, abychom čelili spekulaci soukromých majitelů činžáků, ale abychom organizovanou svépomocí občanů za maximální pomoci státu vyřešili jeden z největších problémů kapitalistického dědictví. Výhody, které náš stát poskytuje družstevníkům při stavbě, jsou všestranné a maximální. Vedle 30 % státní subvence a řady jiných výhod poskytuje stát ve snaze, aby se družstevní výstavby mohly zúčastnit co nejširší vrstvy obyvatelstva, i možnost, že těm, kdož nemají dostatek finančních prostředků na složení členského podílu, může být poskytnuta podnikem, kde je zaměstnám, bezplatná půjčka. Jestliže podnik nemá volné prostředky k tomuto účelu, poskytuje stát zúročnou půjčku za výhodných podmínek. Soudruh zpravodaj k návrhu zákona už ukázal, kolik všestranných výhod poskytuje stát těm občanům, kteří se rozhodli pro družstevní bytovou výstavbu. Sotva lze poskytovat výhody další. Zde se může však vyskytnout jen jedna námitka, aby stát zvýšil subvenci na výstavbu družstevních bytů. Uznávám, že přes tyto značné výhody a pomoc, kterou stát poskytuje, finanční podíl člena družstva je dosti značný a ne každý může členský podíl, který činí 40 % stavebních nákladů, okamžitě složit. Sám jsem několikrát slyšel názory občanů, zda by stát neměl poskytnout ještě větší subvenci na krytí stavebních nákladů, než se předpokládá v návrhu zákona. Soudím, že státní subvenci nelze zvyšovat, že je přiměřená k daným úkolům a možnostem našeho hospodářství. Státu jde nejen o finanční účast družstevníků, i když i ona v rozpočtu státu hraje svou roli, ale hlavní je, aby osobním zainteresováním stavebníka, aby jeho aktivní prací, osobním zájmem na zhospodárnění bytové výstavby došlo k snížení nákladů na výstavbu i k zrychlení tempa bytové výstavby. A toho lze dosáhnout právě tím, že stavebník bude na výsledcích a průběhu stavby osobně co nejvíce zainteresován. A v tom je podstata návrhu zákona o družstevní bytové výstavbě. 

Nutno přiznat, že jsme si všichni zvykli na to, že stát až dosud s výjimkou nevelké soukromé bytové výstavby stavěl byty výlučně z vlastních prostředků. Byty se pronajímaly a dosud pronajímají za nájemné, které je často v rozporu se skutečnými náklady. Jen proto je naše nájemné nejnižší na světě a ne proto, že bychom stavěli levně. Není žádné tajemství, že stát již dnes ročně doplácí na nájemné a údržbu bytů 1400 miliónů Kčs, tj. 1461 Kčs průměrně na jeden byt ročně. I při předpokládané družstevní bytové výstavbě jen v letech třetí pětiletky vydá stát ze společných prostředků pracujících na výstavbu a údržbu bytů zhruba 10 % národního důchodu. V tom je započítána i částka 2323 mil. Kčs, s nimiž se počítá jako se subvencí na družstevní bytovou výstavbu. Žádný jiný stát na světě mimo socialistických zemí nevěnoval a nikdy nebude věnovat tolik prostředků na to, aby lidé dobře a důstojně bydleli. A jestliže máme do 12 let zlikvidovat bytový problém a postavit pro celou třetinu obyvatelstva nové moderní byty, je přirozené, že stát musí počítat s účastí a svépomocí těch, kdož chtějí lépe a kulturněji bydlet. Mnozí z občanů, protože dříve nebylo možnosti družstevní výstavby, šetřili peníze na jiné potřeby, jako jsou např. auta. Nyní se ovšem budou muset rozhodnout co dříve, zda auto, nebo lépe bydlet. Nepochybuji, že budou chtít především lépe bydlet a proto lze očekávat, že zájem o družstevní bytovou výstavbu po uveřejnění zákona dál rychle poroste.

Jak draho přijde nájemné v družstevních bytech?

To záleží na stavebních nákladech, na tom, do jaké míry se členové družstva aktivně výstavby zúčastní. V úvodu svého vystoupení jsem uvedl příklad občanů z Prahy 4, kteří vzali věc za správný konec a náklady na bytovou jednotku podle jejich předpokladu nepřesáhnou 60 000 Kčs, ačkoliv průměrné náklady na výstavbu bytů dnes se pohybují stále kolem 80 000 Kčs. Důležité je, že návrh zákona podněcuje takovouto iniciativní činnost členů družstev, že státní subvence bude poskytována ne ze skutečných nákladů, ale z průměrných nákladů na výstavbu bytů ve státě. Vezměme takový příklad: jestliže průměrné stavební náklady, uznané ministerstvem financí na jeden byt budou činit průměrně 75 000 Kčs, družstvo, které pořídí v důsledku široce organizované svépomoci bytovou jednotku jen za 60 000 Kčs obdrží 30 % státní subvence ne ze 60 000 Kčs, ale ze 75 000 Kčs. Tím se sníží podíl člena ze 30 000 Kčs zhruba na 20 500 Kčs a částka státního úvěru připadajícího na člena zhruba na 17 000 Kčs, pokud ovšem představenstvo družstva o vzájemném poměru členského podílu a půjčky nerozhodne jinak. To je názorný příklad, jak snižovat jak cenu bytů, tak cenu nájemného a o to státu a společnosti nyní jde.

Nájemné z družstevních bytů nemusí být o nic vyšší než ve státních bytech, neboť bude krýt jen prostou reprodukci a náklady na provoz a údržbu domu, které mohou být při dobré organizaci družstevní svépomoci minimální.

Naskýtá se další otázka, zda mohou všichni občané stavět družstevně? Myslím, že nemohou. Jsou rodiny s nižšími příjmy a rodiny s vysokým počtem dětí, kde můžeme sotva očekávat, že by měly pohotově prostředky na složení členských podílů. Právě pro tyto rodiny s nižším příjmem a více dětmi a také pro rodiny těch pracovníků, které je třeba získat pro práci v dolech, hutích a jiných důležitých výrobních odvětvích, především pro ně je určena státní bytová výstavba. Státní bytová výstavba i při mohutném rozvoji družstevní a podnikové výstavby i výstavby soukromé zůstane rozhodující a nejvýznamnější formou bytové výstavby. Rozumně si počínají ty národní výbory, které si uvědomují tyto skutečnosti a začaly s prověřováním seznamů žadatelů o byty a zařazují do nich jen ty, kdož se z výše uvedených důvodů na družstevní výstavbě zúčastnit nemohou. Je to správné a odpovídá to směrnici XI. sjezdu KSČ a usnesení ústředního výboru KSČ o preferování rodin s nižšími příjmy a rodin převážně s více dětmi.

Proč nestavíme družstevní rodinné domky?

Zájemců o tuto formu stavby by bylo jistě dost. Na danou otázku je možno odpovědět v celku stručně. Nároky na stavební materiál u rodinných domků jsou náročnější než při výstavbě vícepodlažných domků jsou náročnější než při výstavbě vícepodlažních domů a u stavebního materiálu, jak známo, nadbytek nemáme. Výstavba rodinných domků je také velmi náročná na plochy půdy, které máme velmi málo, pouze 0,37 ha na 1 obyvatele a její plochu, žel i přes velké přednosti socialistického zřízení zvětšovat nemůžeme. Konečně obyvatelé rodinných domků, zejména v sídlištích při městech, si po dostavění svého domku činní zpravidla nároky na všechny vymoženosti moderního bydlení, jako jsou dobře upravené cesty, vodovod, plynovod, kanalizace, osvětlení ulice, blízkost pouliční dopravy atd. To jsou požadavky, jejichž uskutečnění stojí stát mnoho peněz. Dokonce i v městských čtvrtích, kde je bytová výstavba soustředěná, tvoří náklady na tzv. inženýrskou síť značný podíl z toho, co bylo věnováno na výstavbu bytů. To jsou myslím přesvědčivé důvody, proč návrh zákona o družstevní bytové výstavbě s výstavbou družstevních rodinných domků, nepočítá. Kdo chce stavět rodinné domky, může tak činit jen v rámci soukromé výstavby. 

V diskusích o problémech likvidace bytového problému bylo slyšet i takové hlasy, že by družstevní výstavba bytů byla pro občany přitažlivější, jestliže by se byt stal přímým vlastnictvím člena družstva. Pro tento návrh mluví na příklad předpokládaná zvýšená péče o vlastní byt. A to je jenom jedna stránka věci. Nutno zvážit i jiné negativní činitele, jako na příklad otázku, kdo by měl být majitelem společných zařízení, jako jsou sklepy, chodby apod. Nutno počítat s možností bytové spekulace atd. Pocit bezprostředního vlastnictví bytů je v podstatě věc velmi relativní, neboť když člen družstva a nájemník družstevního bytu v bytě bydlí, je a zůstává v rámci družstva jeho plným vlastníkem. Toto vlastnické právo je zajištěno zákonem, zejména pokud jde o návratnost členského podílu nebo jeho převoditelnost na osobu jinou, jestliže z vážných důvodů rodinných nebo zaměstnaneckých se dotyčný člen družstva musí přestěhovat do jiného místa. Mám dokonce za to, že společné vlastnictví bytu je i osobně pro družstevníka výhodnější než vlastnictví soukromé, zejména když vezmeme v úvahu vývoj v budoucích letech.

Za zmínku stojí ještě otázka využití možnosti nástaveb bytů v družstevních a státních domech, kde je možno nástavbou, či jinou stavební úpravou rozmnožit za podstatně nižší náklady stávající bytový fond. Této iniciativy se ujímají už některá dosud stávající bytová družstva, zejména na Hradecku. Je třeba, aby podobná pozornost této otázce byla věnována i v ostatních krajích a městech, kde jsou pro to podmínky.

Soudruzi poslanci, tím končím své poznámky k navrhovanému zákonu o družstevní bytové výstavbě. Jsem přesvědčen, že při správném pochopení ducha a obsahu tohoto zákona a za předpokladu, že národní výbory spolu s naší pomocí jako poslanců správně vysvětlí občanům obsah tohoto zákona a pomohou k jeho konkrétní realizaci, podaří se našemu lidu pomocí družstevní bytové výstavby splnit smělou směrnici naší komunistické strany, tj. do roku 1970 zabezpečit každé rodině této země přiměřený byt.

Důvodová zpráva k novému zákonu z roku 1959

Všeobecná část

Usnesením ústředního výboru Komunistické strany Československa ze dne 4. a 5. března 1959 k řešení bytového problému v ČSSR do roku 1970 byly stanoveny nové způsoby bytové výstavby. Nové zákonné předpisy o národních výborech rozšířily podstatně pravomoc národních výborů nižších stupňů a prohloubily účast pracujících na řešení hospodářských otázek.

Zákon č. 67/1956 Sb., o hospodaření s byty, nevyjadřuje tyto zásadní změny, je proto nutno provést změny a doplnění tohoto zákona.

Nové způsoby bytové výstavby, zejména výstavba prováděná stavebními bytovými družstvy zřizovanými podle zákona č. 27/1959 Sb., o družstevní bytové výstavbě, podniková bytová výstavba z vlastních volných prostředků podniká a bytová výstavba jednotných zemědělských družstev, umožňují nejširší uplatnění iniciativy občanů a jejich přímou účast na výstavbě. Jsou proto byty vystavěné těmito novými způsoby bytové výstavby vyňaty z přidělovacího práva národních výborů:

Ustanovení o výhradě bytů, s ohledem na to, že investory státní bytové výstavby jsou nyní samy národní výbory, které také byty z nové bytové výstavby rozdělují, pozbylo svého významu. Na místo tohoto ustanovení byly do zákona pojaty zásady pro rozdělování bytů ze státní bytové výstavby. Podle těchto zásad státní bytová výstavba především napomáhá rozvoji těch odvětví a závodů, jejichž provoz je podmíněn přesídlením stálých pracovních sil. Současně zabezpečuje i ubytování pracovníků nezbytných služeb a rodin nižších příjmových kategorií, zejména rodin s více dětmi, v místech se zvýšenou potřebou pracovních sil pro základní průmyslová odvětví.

Tím se řídí nejen přidělováni bytů, ale zejména i vlastní rozdělování bytů z nové státní bytové výstavby podle potřeb resortů i jednotlivých organizací a podle potřeb místních národních výborů s ohledem na počet a bytovou potřebu uchazečů uvedených v jejich seznamech. Podle této zásady rozděluji okresní národní výbory byty do jednotlivých skupin a místa místní národní výbory byty přiděluji. Vlastní rozdělováni bytů řídí metrickými pokyny Státní plánovací komise a krajské národní výbory. Bližší podmínky pro přidělování bytů stanoví prováděcí vyhláška k tomuto zákonu.

K další podpoře účasti organizací a pracujících na zachování a rozšiřování bytového prostoru se umožňuje, aby organizace socialistického sektoru měly právo navrhnout na přidělení bytu svého zaměstnance, pro něhož mimo plán bytové výstavby zřídí byt z prostor sloužících k jiným účelům než k bydlení nebo nezpůsobilých k bydlení. Nezíská-li místní národní výbor organizaci, která by byla ochotna provést takové úpravy pro některého ze svých zaměstnanců, bude mít národní výbor možnost přidělit byt tomu občanu, který si jej zřídí vlastním nákladem z prostor sloužících k jiným účelům než k bydlení nebo nezpůsobilých k bydlení. Tato výhoda se vztahuje v obou případech na prvé přidělení bytu.

Vlastníkům rodinných domků jsou při hospodaření s byty poskytovány mnohé výhody. Je však zpravidla velmi obtížné umožnit jim, aby se do domku nastěhovali, jestliže byty v jejich domcích jsou užívány nájemníky. Hlavní překážkou je tu nedostatek náhradních bytů. Praxe však ukázala, že i když je možno nájemníka ubytovat jinde, je řízení zbytečně zdlouhavé. Tam, kde nedojde k dobrovolné směně, je třeba, aby bylo provedeno soudní řízení. Dokonce poměrně často se vyskytly případy, kdy nájemník, ačkoliv měl možnost přestěhovat se do jiného bytu pro něj přiměřeného a někdy i lepšího, bez vážného důvodu tak neučinil. Aby bylo odstraněno zbytečné zatěžování soudů a zbytečné řízení u národních výborů, umožňuje se místním národním výborům, aby uvolnily byt pro vlastníka rodinného domku v těchto případech i bez soudního řízení.

Vyskytují se četné stížnosti na osoby, které sjednávají zaměstnanecký nebo domovnický poměr jen proto, aby získaly byt. Takové osoby se nerozpakují přijmout i velmi malé byty již s úmyslem, že jakmile přestanou vykonávat své zaměstnání, národní výbor jim přidělí větší a pro počet příslušníků jejich domácnosti přiměřený náhradní byt. Umožňuje se, aby v těch případech, kdy tyto osoby přestanou vykonávat své zaměstnání aniž by k tomu měly řádný důvod, mohl jim národní výbor přidělit jako náhradní stejně malý byt jako ten, který mají vyklidit.

Pravomoc rozhodovat v pochybnostech o povaze zaměstnaneckých bytů a rozhodovat o nájemném a vedlejších platech se přenáší z okresních národních výborů na místní národní výbory.

Další změny předpisů o hospodaření s byty, zejména změny předpisů ó přidělování bytů, jsou provedeny v návrhu nové prováděcí vyhlášky.

Provedení zákona si nevyžádá nové požadavky na státní rozpočet.